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Liegenschaften und Steuern

Bei Liegenschaftsbesitz fallen grundsätzlich zwei Steuern an. Einerseits eine Einkommenssteuer, welche auf dem Eigenmietwert und/oder der effektiven Vermietung der Liegenschaft erhoben wird, und andererseits eine Vermögenssteuer, welche aufgrund des amtlichen Wertes der Liegenschaft erhoben wird. Sowohl beim Einkommen aus dem Eigenmietwert und/oder der effektiven Vermietung der Liegenschaft wie auch beim Vermögen aufgrund des amtlichen Wertes können gewisse Abzüge für Liegenschaftskosten (Hypothekarschuld und Zinsen sowie Unterhalt und laufende Liegenschaftsaufwendungen) gemacht werden.

Liegenschaften und Steuern – das Steuer-ABC

Zur entstehenden Einkommens- und Vermögenssteuer aus Liegenschaftsbesitz ist in der Regel eine Liegenschaftssteuer fällig. Sie wird durch die Gemeinde erhoben und gehört zu den sogenannten fakultativen Gemeindesteuern. Die Gemeinde kann somit selber bestimmen, ob sie eine Liegenschaftssteuer erheben will. Der Satz der Liegenschaftssteuer wird zusammen mit dem Beschluss über den Voranschlag jährlich von der Gemeinde festgesetzt. Er darf höchstens 1,5‰ des amtlichen Wertes betragen.

Beim Verkauf einer Liegenschaft ist zudem zu prüfen, ob allenfalls eine Grundstückgewinnsteuer ausgelöst wird. Die Grundstückgewinnsteuer ist nur auf kantonaler Ebene geschuldet. Der Bund besteuert diesen Gewinn in der Regel nicht.

Aktuelle Liegenschaftssteuer in Promille des amtlichen Wertes)

Adelboden

1,5‰

Aeschi

1,3‰

Frutigen

1,3‰

Kandergrund

1,5‰

Kandersteg

1,5‰

Krattigen

1,5‰

Reichenbach

1,2‰

Spiez

1,1‰

Amtlicher Wert
Der amtliche Wert einer Liegenschaft wird in der Regel aufgrund einer Besichtigung und Beurteilung vor Ort durch einen kantonalen Schätzer festgesetzt. Die Schätzer werden direkt durch den Kanton beauftragt. Die Berechnung erfolgt anschliessend mit einer Ertragswertmethode. Dabei wird die Liegenschaft mit Noten von 1 bis 9 auf verschiedene Kriterien (beispielsweise Komfortstufe, Bauqualität, Wohnlage) bewertet und anschliessend ein Basismietwert festgesetzt. Der Basismietwert wird mit einem Kapitalisierungssatz zum Ertragswert kapitalisiert. Im Anschluss wird zum Ertragswert ein Realwertzuschlag dazugerechnet, um den amtlichen Wert festzulegen. Die Höhe des Realwertzuschlages wird aus einer Tabelle für Bewertungsnormen entnommen, welche das Ergebnis von umfangreichen Auswertungen von tatsächlich
realisierten Liegenschaftspreisen aus der Bemessungsperiode von 1993 bis 1996 ist. Grundsätzlich gibt das Steuergesetz des
Kantons Bern eine Leitlinie vor, womit der amtliche Wert aufgrund des Verkehrswertes sowie unter Berücksichtigung der Förderung der Vorsorge und der Eigentumsbildung massvoll festzulegen ist. Aufgrund dieser Leitlinie ist der amtliche Wert in der Regel tiefer als der effektive Marktwert. Wie weit der amtliche Wert vom effektiven Marktwert abweicht, ist aber nicht festgelegt, und es besteht somit auch kein Rechtsanspruch auf die Herabsetzung des amtlichen Wertes. Als Faustregel betragen die amtlichen Werte zwischen 70% und 90% des Verkehrswertes.

Eigenmietwert
Grundsätzlich soll der Eigenmietwert gemäss dem Steuergesetz zum ortsüblichen Marktwert festgelegt werden. Allerdings bestehen Unterschiede in der Gesetzgebung von Bund und Kanton. Während beim Bund die Forderung nach Besteuerung zum Marktwert gilt, erlaubt das Bernische Steuergesetz – unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung –, den Eigenmietwert massvoll festzulegen. Dies führt dazu, dass beim Eigenmietwert zwei verschiedene Werte (für die direkte Bundessteuer sowie für die Kantons- und Gemeindesteuer) festgesetzt werden.

Die Festlegung des Eigenmietwertes geschieht im Rahmen der amtlichen Bewertung des Grundstückes. Dabei wird analog der amtlichen Bewertung der Basismietwert bestimmt. Der Basismietwert stützt sich auf die Auswertung von tatsächlichen Mieten aus der Bemessungsperiode von 1993 bis 1996. Es ist somit nachvollziehbar, dass sich die heute aktuellen Marktmieten davon immer weiter entfernt haben. Deshalb wird der Basismietwert mit einem Mietwertfaktor (Faktor zur Anpassung an heutige Mieten) multipliziert. Das Ergebnis bildet anschliessend den Eigenmietwert.

Der Mietwertfaktor ist bei der Berechnung für die direkte Bundessteuer anders als bei der Berechnung für die Kantons- und Gemeindesteuer. Dies hat zur Folge, dass der Bundessteuer-Eigenmietwert 14,5% höher ist als der Kantonssteuer-Eigenmietwert. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtes muss der Eigenmietwert der Kantons- und Gemeindesteuer im Kanton Bern mindestens 60% der Marktmiete betragen bzw. bei der Bundessteuer mindestens 70% der Marktmiete.

Neubewertung Amtliche Schätzung und Eigenmietwert
Gemäss dem Steuergesetz wird zwischen einer allgemeinen Neubewertung sowie einer ausserordentlichen Neubewertung unterschieden. Die allgemeine Neubewertung wird durch den Grossen Rat beantragt, wenn sich im ganzen Kanton die Verkehrs- und Ertragswerte seit der letzten Neubewertung erheblich verändert haben.

Aktuell hat der Regierungsrat anlässlich der Novembersession 2016 eine allgemeine Neubewertung per 31.12.2020 verabschiedet.

Bei ausserordentlichen Neubewertungen wird der amtliche Wert von Amtes wegen (d.h., die Steuerverwaltung wird von sich aus aktiv) neu festgesetzt, wenn sich am Grundstück seit der letzten Bewertung massgebliche Veränderungen ergeben haben. Dies ist unter anderem bei baulichen Veränderungen wie Neubauten, Umbauten, Sanierungen oder grösseren Renovationen der Fall. Weitere Gründe für eine Neubewertung sind unter anderem Flächenveränderungen, Bauzonenveränderungen, Änderungen bei Grundstückrechten sowie Grundstücklasten oder auch Änderungen in der Nutzungsart.

Grundstückgewinnsteuer
Beim Verkauf einer Liegenschaft wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten (Erwerbspreis zuzüglich Investitionen) als Rohgewinn bezeichnet. Vom Rohgewinn wird anschliessend der Besitzesdauerabzug und allenfalls eine Verlustanrechnung in Abzug gebracht. Dies ergibt den steuerbaren Grundstückgewinn.

Beim Verkauf einer Liegenschaft, welche mindestens 5 Jahre im Besitz war, reduziert sich der Grundstückgewinn um 2% für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb, höchstens aber um 70%. Wird eine Liegenschaft innerhalb von 5 Jahren wieder verkauft, wird der Grundstückgewinn mit einem Spekulationszuschlag erhöht. Der damit errechnete steuerbare Grundstückgewinn wird anschliessend mit den festgelegten Einheitssätzen des Kantons Bern gemäss Artikel 146 des Steuergesetzes multipliziert, um die einfache Steuer zu erhalten.

Bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist vor allem die Bestimmung der Anlagekosten mit den allfälligen wertvermehrenden Investitionen von Bedeutung. Damit diese Aufwendungen geltend gemacht werden können, sind diese mittels Belege (z.B. Rechnungskopien) nachzuweisen. Unter Umständen kann auch ein detailliertes Gutachten (z.B. Gutachten eines Architekten) herangezogen werden. Die Steuerverwaltung behält sich jedoch vor, solche Gutachten auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen. 

Spekulationszuschläge Grundstückgewinnsteuer

< 1 Jahr

70%

1–2 Jahre

50%

2–3 Jahre

35%

3–4 Jahre

20%

4–5 Jahre

10%

Liegenschaften und Steuern – häufige Fragen

Im Interview mit Niklaus Liechti, Treuhänder der Firma unico frutigen ag, sind wir häufig gestellten Fragen und Unklarheiten rund um das Thema Liegenschaften und Steuern nachgegangen.

 

Ist es aus steuerlicher Sicht besser, eine Wohnung / ein Haus zu mieten oder zu kaufen? 
Diese Frage hängt von einigen Faktoren ab, welche im Einzelfall beurteilt werden müssen. Durch die Versteuerung des Eigenmietwertes sowie des amtlichen Wertes nimmt die Steuerbelastung zu. Jedoch können Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Betriebskosten vom steuerbaren Einkommen wieder abgezogen werden. Die heutige Tiefzinssituation kann dazu führen, dass ein höheres steuerbares Einkommen erzielt wird, da nur tiefe Hypothekarzinskosten dem Eigenmietwert abgezogen werden können. Ein steuerlicher Vorteil kann vor allem beim Abzug der Unterhaltskosten der Liegenschaft erzielt werden.

Wie kann ich als Liegenschaftsbesitzer Steuern sparen?
Wie bereits erwähnt, können Liegenschaftsunterhalt und Investitionen für Energiesparmassnahmen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Es macht also Sinn, grössere Aufwendungen gezielt zu planen und auf mehrere Jahre zu verteilen. Wichtig ist, dass bezüglich des Liegenschaftsunterhaltes im Kanton Bern jeweils das Rechnungsdatum relevant ist und nur die Schlussrechnung abgezogen werden kann.

Muss ich für die Liegenschaft Steuern bezahlen, wenn ich nicht Eigentümer, sondern Nutzniesser bin? Ist die Situation bei einem Wohnrecht dieselbe? Wer kann in diesen Fällen Investitionen in Unterhalt / Renovation abziehen?
Sobald eine Nutzniessung vorliegt, hat der Nutzniesser die Liegenschaft vollumfänglich (amtlicher Wert, Eigenmietwert abzüglich entsprechender Liegenschaftsunterhalt) zu versteuern. Nur allfällige ausserordentliche Unterhaltskosten sind vom Eigentümer zu tragen und können demzufolge auch von ihm geltend gemacht werden. Im Gegensatz dazu ist beim Wohnrecht nur der Eigenmietwert, abzüglich allfälligen – das Wohnrecht betreffenden – Liegenschaftsunterhalts, durch den Wohnrechtsberechtigten zu versteuern. Der amtliche Wert abzüglich allfälliger Schulden ist durch den Grundeigentümer zu versteuern. In beiden Fällen stellt die Steuerverwaltung auf den Eintrag im Grundbuch ab.

Ist es richtig, dass ich aus steuerlicher Sicht möglichst viele Schulden auf der Liegenschaft haben sollte?
Aus rein steuerlicher Sicht ist das korrekt, da sowohl die Schulden wie auch die Schuldzinsen beim Vermögen resp. Einkommen in Abzug gebracht werden können. Wirtschaftlich ist dies allerdings zu hinterfragen, da im aktuellen Zinsumfeld fast keine Zinsen für Konto- und Sparguthaben bezahlt werden und auf der anderen Seite die Hypothekarzinsen bezahlt werden müssen.

Unter welchen Umständen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden?
Es gibt verschiedene Situationen, in welchen ein Steueraufschub möglich ist. Die wichtigsten sind sicherlich die folgenden (nicht abschliessend):

  • Ersatzbeschaffung bei selbstgenutztem Wohneigentum
  • Bei Eigentumswechsel unter Eheleuten (Güterrecht / scheidungsrechtliche Ansprüche)
  • Bei Schenkungen, Erbgang, Vermächtnis Bei einer Ersatzbeschaffung hat man zwei Jahre Zeit, um diese entsprechend geltend zu machen. Hier kann auch ein teilweiser Steueraufschub geltend gemacht werden, wenn beispielsweise ein Einfamilienhaus verkauft und im Gegenzug eine günstigere Eigentumswohnung gekauft wird.

Muss ich Steuern bezahlen, wenn ich die Liegenschaft meinen Kindern übergebe? Hat die Übergabe einen Einfluss auf die Grundstückgewinnsteuer?
Nein, wie bereits erwähnt, kann auch in diesem Fall die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. In dem Fall treten die Kinder an die Stelle des Erblassers resp. Schenkers. Sie übernehmen sowohl die Steuerlast (auch von aufgeschobenen Grundstückgewinnen) wie auch die Besitzesdauer, d.h., diese läuft weiter und wird dadurch nicht unterbrochen. Diese Regelung gilt jedoch nur, wenn die Übergabe der Liegenschaft unentgeltlich ist und der Übergeber der Liegenschaft somit kein Geld aus der Übergabe erhält.

Ich kaufe eine alte Liegenschaft, renoviere diese und verkaufe sie anschliessend wieder. Ist dies ein gutes Mittel zur Steueroptimierung?
Hier ist sicherlich Vorsicht geboten. Die Steuerverwaltung könnte aus diesem Vorgehen eine gewerbliche Tätigkeit ableiten. Das heisst, dass zusätzlich zur Grundstückgewinnsteuer beim Kanton auch die Einkommenssteuer beim Bund anfallen kann. Dies kann den Gewinn erheblich schmälern, insbesondere da bei der Grundstückgewinnsteuer aufgrund der kurzen Besitzesdauer ein Zuschlag von bis zu 70 % erhoben wird. Dies ist aber noch nicht alles; zu der unangenehmen Überraschung der Steuerbelastung kommt auch noch die AHV hinzu. Es empfiehlt sich sicherlich, den geplanten Kauf und die Sanierung vorgängig mit einem Steuerberater zu besprechen.

Was sind die Kriterien für einen professionellen Liegenschaftshändler? Welche Punkte betreffend Steuern sind
in diesem Fall zu beachten?
Hier unterscheidet sich die kantonale Gesetzgebung von der Direkten Bundessteuer. Der Kanton Bern erfasst nur jene als professionelle Liegenschaftenhändler, bei welchen der Handel mit Liegenschaften über die ordentliche Vermögensverwaltung hinausgeht. Die Kriterien sind hier im Speziellen, dass berufsmässig mit Liegenschaften gehandelt wird, diese Liegenschaft im Rahmen der Handelstätigkeit erworben und weiterveräussert wurde und die wertvermehrenden Aufwendungen mehr als 25 % vom Erwerbspreis des Grundstückes ausmachen.

Bei der direkten Bundessteuer hingegen beurteilt die Steuerverwaltung diese Frage unter weitaus strengeren Kriterien:

  • Häufigkeit der Immobiliennkäufe/-verkäufe
  • Kurze Haltedauer der Immobilien
  • Nähe zur beruflichen Tätigkeit (auch erfüllt durch Beizug eines Immobilienfachmanns)
  • Branchenkenntnisse (z.B. Baufachleute)
  • markante Fremdfinanzierung
  • Planmässigkeit und Systematik des Vorgehens
  • Neuanlage des Verkaufserlöses in Immobilien
  • Beteiligung an einer einfachen Gesellschaft, Kollektivgesellschaft oder Kommanditgesellschaft

Beim Bund kann ein Kriterium für sich alleine bereits genügen, damit eine selbstständige Erwerbstätigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler angenommen wird. Massgebend sind die konkreten Verhältnisse des individuellen Einzelfalls. Es kann deshalb sinnvoll sein, beim Kauf einer alten Liegenschaft, die anschliessend renoviert und verkauft wird, ein Steuerruling bei der Steuerverwaltung zu machen, um Rechtssicherheit zu erlangen.

Informationen Februar 2017

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