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Mein Eigenheim im Alter finanzieren

Wie kann ich mein Eigenheim nach der Pensionierung finanzieren? Die Themenfelder rund um diese Frage sind vielfältig und teilweise auch recht komplex mit vielen Abhängigkeiten. Die gesamte Thematik ist nicht nur eine Finanzierungsfrage, sondern vielfach auch die Frage, was mit dem Eigenheim im dritten Lebensabschnitt grundsätzlich geschehen soll. Das Interesse an diesem Thema ist aus eigener Erfahrung sehr gross.

Grundlagen der Finanzierung

Bei der Beurteilung der Finanzierung durch die Bank sind unabhängig vom Alter zwei Kriterien wichtig: die Belehnung der Liegenschaft und die Tragbarkeit.

 

  • Die Belehnung der Liegenschaft sagt aus, wie hoch die Hypothek im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft ist. Grundsätzlich belehnt die Bank bis 80 % des Kaufpreises einer Liegenschaft. Die übrigen 20 % muss der Käufer mit Eigenmitteln aufbringen. Wer weniger als 1/3 Eigenkapital einbringt, muss eine 2. Hypothek aufnehmen. Denn die 1. Hypothek finanziert max. 2/3 bzw. 66 % des Liegenschaftswertes. Die 2. Hypothek muss innerhalb 15 Jahren oder bis spätestens zur Pensionierung zurückbezahlt werden.

Finanzierungsbeispiel Eigenheim mit 1. und 2. Hypothek

  • Die Tragbarkeit ist das zweite zentrale Kriterium, welches bei einem Hypothekargeschäft geprüft wird. Dabei dürfen die kalkulatorischen Wohnkosten maximal 1/3 des Bruttoeinkommens betragen. Die kalkulatorischen Wohnkosten werden mit Zinskosten von 5 % gerechnet, damit bei allfällig steigenden Zinsen eine Reserve vorhanden ist. Bezogen auf die Thematik Hypotheken im Alter bedeutet das, dass die Wohnkosten maximal 1/3 der Renteneinkommen (AHV- und Pensionskassenrenten) betragen dürfen.

    Allfällige Mieteinnahmen aus Teilvermietung der Liegenschaft, zum Beispiel einer Einliegerwohnung, können den Kosten abgezogen werden. Zudem können auch bestehende Vermögenswerte als Teileinkommen (Vermögensverzehr) angerechnet werden. Typisches Beispiel: Wenn die Pensionskasse als Kapital bezogen wird, kann ein Anteil dieses Kapitals als jährliches Einkommen angerechnet werden.

Kalkulatorische Wohnkosten mit erforderlichem Mindesteinkommen

Wie sich die Pensionierung auf die Finanzierung auswirkt

Wieso muss die 2. Hypothek innerhalb 15 Jahren oder bis spätestens zur Pensionierung zurückgeführt werden? Weil das Einkommen mit dem Renteneinkommen meist geringer ist, als zum Zeitpunkt der Arbeitstätigkeit und daher die Schulden reduziert werden sollen, damit auch mit einem tieferen Einkommen die Hypothek gestemmt werden kann. Ob diese Regelung in Zukunft immer dazu führt, dass die Tragbarkeit im Pensionsalter eingehalten werden kann, darf aus meiner Sicht hinterfragt werden. Mit den steigenden Immobilienpreisen ist meist auch die Verschuldung auf dem Eigenheim grösser. Das heisst, dass die effektive Verschuldung zum Pensionierungszeitpunkt höher ist, als dies noch früher der Fall war. Demgegenüber sind in den letzten Jahren die Umwandlungssätze der Renten aus der 2. Säule – also der Pensionskasse – in vielen Fällen reduziert worden. Konkret führt dies zu höheren Wohnkosten durch höhere Zinsen bei tieferen Renteneinkommen. Im aktuellen Tiefzinsumfeld ist diese gegenläufige Entwicklung vermutlich verkraftbar. Falls das Zinsniveau jedoch wieder einmal höher liegt, könnte dies zu finanziellen Problemen einiger Wohneigentümer führen. Diese kritische Beurteilung zeigt auf, dass der Grundsatz, die 2. Hypothek bis zur Pensionierung rückführen zu müssen, seine Richtigkeit hat. Jedoch wird immer der Einzelfall betrachtet, da die effektive Höhe der Hypothek bei der Pensionierung ausschlaggebend ist.

Aus meiner Sicht ist es sinnvoll, sich bereits zehn Jahre vor der ordentlichen Pensionierung Gedanken zu machen. Denn zu diesem Zeitpunkt können auch weitere wichtige Punkte im Zusammenhang mit der Pensionierung geklärt und steuerliche Optimierungen umgesetzt werden. Beispielsweise können durch gestaffelte Vorbezüge von Kapital der 2. oder 3. Säule zur Amortisation der Hypothek Steuern eingespart werden. Die Planung und Umsetzung dieser Überlegungen brauchen jedoch eine gewisse Vorlaufzeit. Bei der Finanzierung Ihrer Liegenschaft im Alter oder bei Fragen zu Ihrer Pension beraten wir Sie gerne und finden mit Ihnen die beste Lösung.

Aktuelles Tiefzinsniveau nutzen, um die Hypothek zu amortisieren

«Die Zinssätze für Hypotheken sind so tief, da lohnt sich eine Rückzahlung meiner Schuld gar nicht.», dieser Aussage begegne ich sehr oft. Ob dies in vielen Fällen zutrifft, ist jedoch fraglich. Klar können mit dem aktuellen steuerlichen System des Eigenmietwertes die Zinskosten bei den Steuern abgezogen werden. Diese Steuereinsparung wiegt jedoch meistens die Zinskosten nicht auf, die der Bank bezahlt werden müssen. Auch wenn die Zinskosten aktuell sehr tief sind. Eine Steuereinsparung muss im Einzelfall je nach steuerlicher Progression beurteilt werden. Und wenn noch frei verfügbares Kapital auf einem Konto vorhanden ist, welches aktuell auch keinen Zins abwirft, ist eine Amortisation der Hypothek aus meiner Sicht eine gute Option. Zusätzlich kann mit dieser Überlegung das aktuell tiefe Zinsniveau genutzt werden, die Hypothek weiter zu reduzieren, damit die Belastung im Alter mit kleinerem Einkommen gut verkraftbar ist.

Verlängerung auslaufende Festhypothek nach der Pensionierung

Die Verlängerung einer auslaufenden Festhypothek ist in der Regel problemlos möglich. Die Prüfung der Belehnung und Tragbarkeit im Pensionsalter wird meistens zu einem früheren Zeitpunkt vorgenommen und hängt damit nicht direkt mit der Verlängerung der auslaufenden Festhypothek zusammen. Wie lange die neu abgeschlossene Festhypothek laufen sollte, ist eine andere Frage. Falls geplant ist, die Liegenschaft innerhalb der Familie weiterzugeben und die bestehende Hypothek dabei übernommen wird, ist auch eine längere Festhypothek kein Problem und verursacht auch keine zusätzlichen Ausstiegskosten, da die laufende Hypothek durch die Übernehmer weitergeführt werden kann. Bei einem externen Verkauf ist eine kurze Laufzeit zu empfehlen.

Hypothekarerhöhung nach Pensionierung möglich

Was passiert nun, falls jemand kurz vor oder nach der Pensionierung seine Hypothek erhöhen will, um beispielsweise Renovationen an der Liegenschaft vorzunehmen? Bei der Spar- und Leihkasse Frutigen AG wird bereits einige Jahre vor dem ordentlichen Pensionsalter die finanzielle Situation auch für die Zeit nach der Pensionierung geprüft. Falls die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen mit einer 2. Hypothek gegeben ist, darf die Belehnung auch nach der ordentlichen Pensionierung über 67 % liegen. Dabei wird die Amortisationspflicht der 2. Hypothek wiederum auf max. 15 Jahre festgelegt. Diese Regelung gilt nicht nur für Hypothekarerhöhungen, sondern auch für neue Hypotheken bei Liegenschaftskäufen, wenn zum Beispiel jemand eine Alterswohnung erwerben will.

Es gibt auch Situationen, in welcher der Liegenschaftsbesitzer seine Hypothek bis zur Pensionierung stark abbezahlt hat und nach der Pensionierung zusätzliche liquide Mittel zur Bestreitung des 3. Lebensabschnittes benötigt. Auch in diesen Situationen ist eine Erhöhung der Hypothek möglich, obwohl die Mittel nicht in die Liegenschaft fliessen. In der Regel ist die Erhöhung maximal bis zur 1. Hypothek (67 % des Verkehrswertes) möglich. Auch in diesem Fall muss die Tragbarkeit mit den Renteneinkommen gegeben sein.

Finanzierung der Alters- und Pflegeheimkosten über die Hypothek

Speziell sind auch Fälle zu erwähnen, bei welchen eine Zusatzfinanzierung für die Deckung der Alters- oder Pflegeheimkosten notwendig ist. Der Eigentümer bewohnt somit die Liegenschaft nicht mehr selbst. Auch hier kann eine Erhöhung der Hypothek geprüft werden. Bei dieser Finanzierung gilt es zu berücksichtigen, dass die Liegenschaft allenfalls vermietet werden kann. Die Tragbarkeitsberechnung wird in diesen Fällen auf die Mieteinnahmen abgestützt. In diesen Situationen ist auch ein Verkauf der Liegenschaft als mögliche Variante in Betracht zu ziehen. Dieser etwas spezielle Finanzierungsfall zeigt einen anderen Themenkreis in Bezug auf die Finanzierung des Eigenheims im Alter auf: Wie und wann das Eigenheim an die Kinder übergeben werden sollte.

Wichtige Punkte in Bezug auf die Übergabe der Wohnliegenschaft

Bei der Übergabe des Eigenheims innerhalb der Familie gibt es einige Punkte zu beachten. Dabei gibt es kein Richtig oder Falsch. Denn auch hier gilt es, die individuelle Situation des Übergebers einerseits sowie des Übernehmers andererseits zu berücksichtigen.

 

  • Zu welchem Preis soll die Liegenschaft übergeben werden
  • Art der Liegenschaftsübergabe: Verkauf, Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft oder Schenkung
  • Steuerliche Konsequenzen der Übergabe
  • Eintragung eines Wohnrechtes oder einer Nutzniessung
  • Ehe- und Erbverträge

Da die Liegenschaftsübergabe immer mit einem Vertrag entsteht, welcher notariell beurkundet werden muss, ist der Notar ein guter Ansprechpartner zur Klärung der erwähnten Punkte. Grundsätzlich gilt, je früher man sich mit der Übergabe des Eigenheims beschäftigt, desto besser. Gerade bei Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft oder Schenkungen gilt es die Konsequenzen in Bezug auf die Thematik der Ergänzungsleistungen zu beachten.

Die eigene Pensionierung gut planen

Die Finanzierung des Eigenheims im Alter ist kein in sich geschlossenes Thema. Aus meiner Sicht lohnt es sich, den eigenen Ruhestand im Gesamten gut zu planen. Viele Themen zur Pensionierung sind miteinander verknüpft. Gerade wenn noch ein Eigenheim vorhanden ist.

Themenumfeld Pensionsplanung

Aufgrund des umfassenden Themenkreises mit einigen speziellen Eigenheiten ist es sinnvoll, eine professionelle Pensionsplanung erstellen zu lassen. In der Regel können die dafür entstehenden Kosten problemlos durch die richtigen Weichenstellungen in der Umsetzung wieder eingespart werden.

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Anrede*

Ein Beitrag von

Marco Loosli

Leiter Kredite I Co-Leiter Beratung I Mitglied der Geschäftsleitung

dipl. Betriebsökonom FH
Eintritt 1999

Als Leiter Kredite und Co-Leiter Beratung ist er für das Kreditportfolio der Bank sowie für die Kundenberatung im Kreditbereich verantwortlich und betreut zudem einen eigenen Kundenstamm. Durch die langjährige Praxiserfahrung ist er ein kompetenter Gesprächspartner in sämtlichen Bankthemen mit einem speziellen Augenmerk auf den Finanzierungsbereich.