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Neuer Versuch zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Der Eigenmietwert ist ein Thema, welches bei Eigenheimbesitzern keine Freude aufkommen lässt. Ein Einkommen zu versteuern, ohne dass tatsächlich Geld eingenommen wird, stösst auf Unverständnis. Zum Prinzip des Eigenmietwerts gehören jedoch auch die zulässigen Abzüge. Diese bieten Potenzial für Steueroptimierungen. In den letzten Jahrzehnten wurde immer wieder versucht, den Eigenmietwert abzuschaffen. Aktuell steht eine Initiative im eidgenössischen Parlament zur Debatte. Ein Systemwechsel würde nach dem derzeitigen Stand der Beratung auch zum weitgehenden Wegfall der Abzüge führen. Zeit für eine Auslegeordnung.

Der Ursprung des Eigenmietwerts reicht auf Anfang des letzten Jahrhunderts zurück. Erste Erwähnungen finden sich im Zusammenhang mit der Erhebung der Wehrsteuer im ersten Weltkrieg sowie in Verbindung mit einer Krisensteuer infolge der Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise von 1929. In beiden Fällen war die öffentliche Hand auf zusätzliche Einnahmen angewiesen. Deshalb wurde unter anderem der finanzielle Vorteil eines Eigenheims mittels eines Naturaleinkommens der Besteuerung unterstellt. Ursprünglich als befristete Lösung gedacht, fand die Regelung später den Weg in das dauerhafte Bundesrecht.

Wie funktioniert der Eigenmietwert?

Keinen Mietzins bezahlen zu müssen, wird bei der Besteuerung als geldwerter Vorteil des Eigenheimbesitzers im Vergleich zum Mieter angesehen. Deshalb berechnet die Steuerbehörde einen hypothetischen Mietzins, der als fiktives Einkommen zu deklarieren ist. Ein Eigenheim bringt aber auch Kosten mit sich. So können im Gegenzug die Aufwände für die selbstgenutzte Liegenschaft vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Dies betrifft:

  • Schuldzinsen
  • Betriebskosten (z.B. Grundgebühr für Abwasser oder Kehricht)
  • Liegenschaftssteuern
  • Baurechtszinsen
  • Unterhaltskosten (z.B. Renovationen)
  • Investitionskosten, die dem Energiesparen oder dem Umweltschutz dienen
  • Denkmalpflegekosten
  • Kosten für Rückbau bei einem Ersatzneubau

Welche Elemente im Detail berücksichtigt werden können, ist föderal geregelt und lässt sich in den Wegleitungen der kantonalen Steuerverwaltungen nachlesen.

Steuern auf nicht eingenommenem Einkommen – ein Ärgernis

Ein Eigenheim zu besitzen, stellt auf dem zurzeit herrschenden tiefen Zinsniveau tendenziell eine Steuerbelastung dar. Der Eigenmietwert übersteigt oftmals die abzugsfähigen Kosten. Dies ist nicht im Sinne der Wohneigentumsförderung. Steuern auf Einkommen zu bezahlen, das man gar nicht eingenommen hat, stösst zudem auf weit verbreitetes Unverständnis.

Besonders betroffen sind Personen im Pensionsalter. Sie haben oftmals vorsorglich gehandelt und ihre Hypothekarschulden über lange Zeit abgebaut. Allenfalls wurden dafür sogar Mittel aus der Pensionskasse bezogen. Nun, im Rentenalter, mit tieferem Einkommen und engerem Budget, müssen sie den Eigenmietwert versteuern und können im Gegenzug nur noch geringe Schuldzinsen abziehen. So fällt ein Eigenheim im Alter steuerlich besonders zur Last. Dabei müsste man in Zeiten von knappen Rentenleistungen eigentlich um jede/n Rentner/in froh sein, der sich eine geregelte und günstige Wohnsituation geschaffen hat.

Der Leidensdruck wurde mit dem steten Sinken des Zinsniveaus in den letzten Jahrzehnten grösser. Deshalb kam es in der Vergangenheit immer wieder zu Vorstössen, die eine Abschaffung des Eigenmietwertes vorsahen. So zum Beispiel im Jahre 2012, mittels der Volksinitiative «Sicheres Wohnen im Alter». Durchsetzen konnte sich bis dahin aber kein Begehren.

Oft wird argumentiert, das Eigenmietwertprinzip fördere das Hochhalten der hypothekarischen Verschuldung. Aus rein steuerlicher Sicht ist diese Einschätzung richtig. Die Betrachtungsweise greift aber zu kurz. Schliesslich ist der Zins, der bei der Bank für die Hypothek anfällt, stets vollumfänglich zu bezahlen, währenddem die Steuerlast durch den Abzug der Schuldzinsen nur um einen Bruchteil davon reduziert wird. Wird eine Hypothek trotz vorhandener Mittel nicht amortisiert, hat dies wohl eher andere Gründe. Zum Beispiel wollen die Leute oft bewusst ein höheres Sparkapital und damit eine höhere Liquidität halten, um sich Reserven zur Realisierung möglicher Wünsche zu schaffen. Oder sie investieren das Geld in Anlagegeschäfte, die mehr Rendite abwerfen, als die Hypothek Zinskosten verursacht.

Vorteil des Eigenmietwerts: Steuersparpotenzial und ökologische Verbesserungen

Insbesondere die Unterhaltskosten, also die Auslagen für Renovationen und Erneuerungen, bieten Potenzial für Steuereinsparungen. Besitzt jemand ein Eigenheim und lässt dieses umfassend erneuern oder investiert in energetische Optimierungen, kann er wesentliche Beträge dem Einkommen abziehen. Dabei wird stets unterschieden zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen. Erstere können vom Einkommen in Abzug gebracht werden, letztere nicht. Als werterhaltend gelten zum Beispiel der Ersatz von Bodenbelägen oder die Erneuerung des Daches. Als wertvermehrend wird dagegen der Ausbau eines bisher ungenutzten Dachstockes zu Wohnräumen angesehen. Verteilt man Erneuerungsinvestitionen über einen längeren Zeitraum, lässt sich die Steuerlast während mehrerer Jahre reduzieren.

Der steuerliche Unterhaltsabzug kann ein Motivationsgrund sein, Renovationen und Erneuerungen an Liegenschaften anzugehen oder sie umfassender vorzunehmen, als die wohnlichen Bedürfnisse dies erfordern. Davon profitiert das Baugewerbe, womit letztlich Arbeitsplätze gesichert werden. Damit wird auch der Vernachlässigung von Liegenschaften vorgebeugt. Letztlich fördert der steuerliche Unterhaltsabzug so auch die energetischen und damit ökologischen Erneuerungen von Wohnbauten.

Diese Vorteile würden mit der Aufhebung der Eigenmietwertbesteuerung grösstenteils dahinfallen. Ansonsten wäre eine Gesetzesänderung wohl kaum mehrheitsfähig.

Stand im Parlament

Der neuste politische Anlauf für eine Abschaffung des Eigenmietwerts fusst auf einer parlamentarischen Initiative der Wirtschaftskommission des Ständerats, die Anfang 2017 lanciert wurde. Das Hauptziel ist eine grundsätzliche Systemumstellung bei der Wohneigentumsbesteuerung. Die wichtigsten Punkte und Prämissen sind folgende:

  • Betroffen davon soll der Hauptwohnsitz sein. Zweitwohnungen werden ausgeschlossen und wären wie bisher zu versteuern. Keinen Einfluss hätte die Umstellung auch auf Renditeobjekte.
  • Für die öffentlichen Kassen soll die Umstellung unter Berücksichtigung eines langjährigen Durchschnittszinses haushaltsneutral sein.
  • Ein Ungleichgewicht zwischen Mietern und Eigentümern soll vermieden werden.
  • Der Förderung des Wohneigentums soll Rechnung getragen werden.

Die Abkehr vom Eigenmietwert stösst in breiten Kreisen der Politik auf offene Ohren. Der Teufel steckt aber bekanntlich im Detail. So stehen bei der Streichung der heute möglichen Abzüge Ausnahmen zur Diskussion, die nicht unumstritten sind:

Ersterwerberabzug
Für Personen, die das erste Mal ein Eigenheim erwerben, steht ein zeitlich und betraglich begrenzter Ersterwerberabzug zur Debatte. Damit soll insbesondere für jüngere Leute der Erwerb von Wohneigentum erleichtert werden. Damit könnte dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung Rechnung getragen werden.

Schuldzinsabzug
Ein offener und wohl der umstrittenste Punkt ist die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen. Klar ist, dass die heutigen Abzugsmöglichkeiten stark eingeschränkt werden. Damit soll nach Ansicht der Wirtschaftskommission des Ständerates die Motivation, Privatschulden aus steuerlichen Gründen hoch zu halten, verringert und zur Stabilität des Finanzplatzes beigetragen werden. Die Kommission hat verschiedene Varianten, wie dieser Abzug limitiert werden soll, in die Vernehmlassung gegeben. Auch eine vollständige Streichung des Abzuges wäre denkbar. Alle Ausprägungen führen auf heutigem Zinsniveau zu negativen Auswirkungen auf die Fiskaleinahmen und somit zu einer Entlastung der Wohneigentumsbesitzer.

Abzüge für Energiesparen, Umweltschutz, Denkmalpflege und Rückbau
Die aufgeführten Abzüge sollen bei der Bundessteuer aufgehoben werden. Den Kantonen wird die Möglichkeit offengelassen, die Geltendmachung weiterhin zuzulassen.

Die parlamentarische Beratung steht noch am Anfang. Es dürfte noch einige Zeit in Anspruch nehmen, bis sich die verschiedenen Lager und Kammern zu einer Einigung durchringen können. Es ist zudem gut möglich, dass zu einem dereinstigen Gesetzesvorschlag das Referendum ergriffen wird. So müsste letztlich das Volk über eine Systemumstellung befinden.

Vor- und Nachteile einer Systemumstellung

Pro

  • Es erfolgt keine Versteuerung eines nicht vereinnahmten Einkommens mehr, was insbesondere im Rentenalter mit tieferem Einkommen zu begrüssen ist und Menschen bevorteilt, die während ihres Erwerbslebens haushälterisch mit ihren finanziellen Mitteln umgegangen sind und vorgesorgt haben.
  • Der Anreiz fällt weg, die Verschuldung aus steuerlichen Gründen hoch zu halten.
  • Auf heutigem Zinsniveau fällt der potenzielle Steuernachteil für Eigenheimbesitzer weg.

Contra

  • Ein Motivationsgrund für Investitionen (Renovationen) fällt weg, d.h., eine neue Regelung könnte sich negativ auf die Umsätze des Baugewerbes und damit auf Arbeitsplätze auswirken
  • Steuersubstrat fällt weg, was einen negativen Einfluss auf die Haushalte der öffentlichen Hand hätte.
  • Das Steuersystem wird komplizierter, da bei nicht ausschliesslich selbst genutzten Objekten die Aufwände stets aufgeteilt werden müssten.

Fazit

Meiner Meinung nach ist Wohneigentum etwas Lohnenswertes. Insbesondere im Pensionsalter bringt ein moderat verschuldetes Eigenheim eine gute Absicherung und sollte vom Fiskus eigentlich belohnt und nicht bestraft werden. In Bezug auf Ergänzungsleistungen führt eine solide Vermögenslage nämlich auch zur Entlastung der öffentlichen Kassen. Warum also nicht das heutige System grundsätzlich belassen und beim Erreichen des Pensionsalters einen automatischen Systemwechsel mit Wegfall von Eigenmietwert und Aufwänden vollziehen?

Auf die Verschuldungshöhe hat der Eigenmietwert meines Erachtens nur eine untergeordnete Bedeutung. Andere Faktoren beeinflussen die Verschuldung wohl erheblich stärker.

Eine deutlich negative Auswirkung orte ich beim Punkt der Renovationen. Mit der Aufhebung der steuerlichen Abzugsfähigkeit fällt ein wichtiger Motivationsgrund, die Steuerersparnis, weg. Das Baugewerbe, das für unsere Region von grosser Bedeutung ist, könnte dies zu spüren bekommen. Bei Rendite- oder Zweitobjekten bleibt der Steuervorteil von Erneuerungsinvestitionen aber erhalten.

Im Weiteren fällt ein ökonomischer Anreiz weg, ökologische Optimierungen von Wohnbauten voranzutreiben. In Zeiten, in denen der Klimaschutz hohe Priorität geniesst, halte ich das für ein falsches Signal. Gerade die steuerlichen Abzüge könnten im heutigen System mit zusätzlichen Anreizen zur Lenkung der Konsumenten optimiert werden, anstatt das gleiche Ziel über strikte Verbote zu verfolgen.

Der entscheidende Vor- oder Nachteil des Systems Eigenmietwert hängt vom geltenden Zinsniveau ab. Bei tiefen Zinsen, also geringen Kosten, ist die steuerliche Belastung höher. Bei hohen Zinsen können die Hypothekarkosten mit einer steuerlichen Entlastung abgemildert werden. Das System Eigenmietwert wirkt also tendenziell ausgleichend.

Es gibt gute Gründe für oder gegen eine Systemumstellung. Ob diese sinnvoll ist, kommt auf die definitive Ausgestaltung der Gesetzesvorlage an.

Quellenverweis:

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Anrede*

Ein Beitrag von

Stephan Bärtschi

Stellvertretender Direktor I Mitglied der Geschäftsleitung

Bankfachmann mit eidg. FA
Eintritt 1993

Als stellvertretender Direktor ist er ein versierter Gesprächspartner bei all Ihren Bankbelangen. Durch seine langjährige Praxiserfahrung insbesondere im Kreditbereich kennt er sich bei Finanzierungsfragen und in Themen rund um Liegenschaften aus.