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Machen Sie beim Renovieren Nägel mit Köpfchen

Liegenschaftsrenovation – Tipps vom Experten

Wir haben Hansruedi Marti, Dipl. Architekt HTL/SIA, Frutigen die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit Liegenschaftssanierung gestellt.

  • Wie gehe ich eine Liegenschaftssanierung an?

    Als erstes ist es wichtig seine Bedürfnisse genau zu kennen und diese zu formulieren. Dazu gehört auch, dass man die eigenen Ziele definiert. Also was soll kurzfristig gemacht werden und was ist eher ein langfristiges Ziel. Ein wichtiger Punkt ist auch, dass die finanziellen Möglichkeiten abgeklärt und bestimmt werden.

    Grundsätzlich lohnt es sich, diese Vorbereitungsaufgaben seriös und mit genügend Zeit zu erledigen, denn es bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Sanierung.

  • Was ist bei der Planung eines Liegenschaftsumbaus besonders wichtig?

    Wichtig ist, dass ein Gesamtkonzept erarbeitet wird, das allenfalls in Etappen ausgeführt wird.

    Es gibt Leute, die bauen das Badezimmer um, dann wollen sie paar Jahre später die Küche umbauen, können aber nicht mehr so wie sie möchten, weil sie ja das Bad neu gemacht haben, solche Fehlleistungen können mit einem Gesamtkonzept vermieden werden.

  • Welche Sanierungsarbeiten sind bei einer Liegenschaft besonders wichtig?

    Nach dem Grundsatz «von Aussen nach Innen» sollte man sich zuerst mit dem Dach und dem Fundament befassen; ohne dichtes Dach ist jede Investition innen unnütz, und ohne genügende Fundation ebenso wenig.

  • Welche Sanierungsarbeiten an einer Liegenschaft können etappenweise erfolgen?

    Bei einer grösseren Sanierung ist die Etappierung eine gute Möglichkeit. Wie bereits erwähnt ist es aber wichtig, dass auch bei etappenweisen Sanierungen am Anfang ein Gesamtkonzept über alle Sanierungsetappen erstellt wird, damit die Abhängigkeiten gut aufeinander abgestimmt werden können.

  • Welches sind die wichtigsten Renovationsarbeiten in Bezug auf eine energetische Sanierung?

    Dämmen überall dort wo die Wärme rausgeht, also Dach und Fassade. Bei den Fenstern allerdings geht am meisten Energie verloren, mit neuen Fenstern lässt sich bereits beträchtlich Energie sparen. Je nach Exposition bringen die Fenster auch energiegewinn durch die Sonne. Heute gibt es eine Vielzahl von Gläsern, die auf entsprechend gewünschte Funktionen abgestimmt sind (Wärme kommt rein, aber nicht raus etc.).

    Bei einer energetischen Sanierung spielt die Nachhaltigkeit auch eine wichtige Rolle. Beispielsweise bei der Wahl des Heizungssystems oder auch die Prüfung einer Photovoltaik-Anlage bei einer Dachsanierung.

  • Für welche Renovationsarbeiten braucht es eine Baubewilligung?

    Die genauen Vorgaben sind teilweise recht kompliziert und sind im Baugesetz Baubewilligungsdekret BewD geregelt. Als Grundsatz gilt: Fassadenveränderungen, Zweckveränderungen oder Veränderungen der inneren Struktur bei Schutzobjekten brauchen eine Baubewilligung. Die gesetzli-che Grundlage ist auf der Homepage des Kantons Bern öffentlich zugänglich.

  • Wie gross sind die Einschränkungen bei Sanierungen von geschützten oder erhaltenswerten Liegenschaften?

    Es gibt 3 Kategorien: «Schützenswert», «Erhaltenswert» sowie «K-Objekte», welche in einer geschützten Baugruppe sind. Nach dem neuen Denkmalpflegegesetz ist für die schützenswerten Objekte und die K-Objekte die Kantonale Denkmalpflege zuständig. Für die erhaltenswerten Objekte ist der Berner Heimatschutz zuständig.

    An schützenswerten Objekte sind in Bezug auf Um- und Anbauten hohe Anforderungen gestellt. Bei den erhaltenswerten Objekten geht es darum, das Erscheinungsbild zu wahren und eine gute Harmonie bei Veränderungen oder Anbauten zu erreichen. Falls sich ein Erhalt als unverhältnismässig erweist, können erhaltenswerte Objekte abgebrochen werden, wobei an den Ersatzneubau hohe Anforderungen gestellt werden.

    Wenn Objekte im Inventar der drei Kategorien sind, hat es auch den Vorteil, dass bei sachgemässer Sanierung Beiträge ausgelöst werden können. Diese Beiträge können schnell einmal mehrere zehntausend Franken ausmachen.

  • Wie hoch sind die ungefähren Kosten für Renovationen/Sanierungen von Bad, Küche, Heizung, Dach, Fenster, Elektro?

    Eine genaue Definition ist hier sehr schwierig, weil die Kosten stark von den Bedürfnissen der Bauherrschaft abhängig sind. Bei einem Bad sind schnell Fr. 30 000.– verbaut, bei Küchen habe ich von Fr. 8 000.– bis Fr. 180 000.– schon alles erlebt. Auch bei einem neuen Heizungssystem müssen rasch
    Fr. 30 000.– gerechnet werden. Genau aus diesem Grund empfiehlt es sich sehr, die eigenen Bedürfnisse klar zu definieren und die finanziellen Möglichkeiten vorgängig abzustecken.

  • Welche Kosten oder Sanierungsarbeiten werden häufig unterschätzt?

    Mit den heutigen modernen Anforderungen an die Haustechnik und Elektronik (v.a. Unterhaltungselektronik) werden diese Kosten von der Bauherrschaft meistens unterschätzt. Zudem werden manchmal den Abgaben und Gebühren bei einem Sanierungsprojekt nicht genügend Rechnung getragen.

  • Lohnt sich eine komplette Sanierung einer alten Liegenschaft überhaupt? In welchen Fällen ist ein Abriss mit Neubau besser?

    Grundsätzlich lohnt sich eine Sanierung, auch wenn tief eingegriffen wird, ist doch mit dem Bestand mindestens der Rohbau gratis vorhanden. Wenn die Bausubstanz aber wirklich schlecht ist oder gar verseucht wie z.B. Hausschwamm, ist ein Abriss mit Neubau der Komplettsanierung vorzuziehen.

  • Gibt es Konstruktionen oder auch Materialien, welche eine längere Lebensdauer aufweisen als andere?

    Ja, einerseits ist die Lebensdauer der verschiedenen eingesetzten Materialen unterschiedlich und andererseits ist auch der Unterhalt der Materialen mehr oder weniger unterhaltsintensiv. Als Beispiel ein Holzhaus, welches gestrichen ist, muss nach rund zehn Jahren wieder neu gestrichen werden. Im Gegenzug hat ein Holzhaus mit einer unbehandelten Lärchenverkleidung nur einen geringen Unterhalt aufzuweisen.

  • Ist der Baustandard heute besser als früher in Bezug auf die Lebensdauer?

    Ja und nein. Einerseits haben sich die Bauvorschriften (Bsp. Dämmung) und auch die Materialien (Tendenz zu ökologischen Materialen) sicherlich entwickelt. Andererseits birgt dies auch gewisse Gefahren. Beispielsweise hat bei der heutigen Gebäudedichte die Möglichkeit von Feuchtigkeit in den Gebäudeteilen eher zugenommen.

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