Liegenschaftsrenovation – Finanzierung

Setzt man eigene Mittel ein (z.B. Kontoguthaben, Wertschriftenanlagen), muss rechtzeitig deren Verfügbarkeit abgeklärt werden. Je nach Kontoart gibt es unterschiedliche Rückzugs- und Kündigungsmöglichkeiten. Guthaben auf Säule 3a-Konti können im Falle von selbstgenutztem Wohneigentum (Hauptwohnsitz) ebenfalls als Finanzierungsquelle dienen. Zulässig sind jedoch nur Erneuerungsarbeiten, die dem Wohnen dienen, also zum Beispiel Erneuerungen in den Wohnräumen, Anbauten von Wohnräumen und Wintergärten, Renovation von Fenstern und Fassaden oder Ersatz der Heizung. Am besten fragt man die Vorsorgestiftung anhand von konkreten Offerten im Voraus an. Zusätzlich zu den Eigenmitteln kann auch eine Hypothekarerhöhung bei der Bank beantragt werden. Die Bank prüft dabei vor allem die Belehnungshöhe der Liegenschaft sowie die Tragbarkeit.

Eine Bank finanziert in der Regel bis maximal 80% des Verkehrswertes. Wie stark sich dieser durch die Umbauarbeiten erhöht, hängt massgeblich davon ab, welche Arbeiten ausgeführt werden. Weiter stellt sich die Frage, wie stark die Hypothek in der Vergangenheit bereits amortisiert wurde. Diese Prüfung zeigt auf, ob ein Sanierungsprojekt vollständig durch eine Hypothekarerhöhung finanziert werden kann oder ob weitere eigene Mittel eingesetzt werden müssen.

Bei der Tragbarkeit wird berechnet, ob die finanziellen Aufwände für Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten der Liegenschaft durch einen Einkommensanteil – die Aufwände sollen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen – und/oder durch Mietzinseinnahmen gedeckt sind. Bei der Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% gerechnet, damit die Finanzierung auch bei allfälligen zukünftigen Zinsanstiegen für den Eigentümer tragbar bleibt.