Haus zu Lebzeiten vererben oder überschreiben

Deshalb ist es sinnvoll, sich möglichst früh mit der Übergabe der eigenen Liegenschaft auseinanderzusetzen und die notwendigen Weichen frühzeitig zu stellen. Dabei gilt es einige Punkte zu beachten. Wichtig ist, dass es in der gesamten Thematik kein Richtig oder Falsch gibt. Es gilt immer die individuelle Situation des Übergebers einerseits sowie des Übernehmers andererseits zu berücksichtigen. Folgende Punkte stehen dabei häufig zur Diskussion:

• Zu welchem Preis soll die Liegenschaft übergeben werden
• Art der Liegenschaftsübergabe: Verkauf, Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft oder Schenkung
• Steuerliche Konsequenzen der Übergabe
• Auswirkungen auf Ergänzungsleistungen
• Ausgleichungspflicht der Erben
• Eintragung eines Wohnrechtes oder einer Nutzniessung
• Erbverträge

Guter Zeitpunkt für die Immobilienübergabe

Da die Liegenschaftsübergabe immer mit einem Vertrag entsteht, welcher notariell beurkundet werden muss, ist der Notar ein guter Ansprechpartner zur Klärung der erwähnten Punkte. Grundsätzlich gilt, je früher man sich mit der Übergabe des Eigenheims beschäftigt, desto besser. Gerade bei Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft oder Schenkungen gilt es die Konsequenzen in Bezug auf die Thematik der Ergänzungsleistungen zu beachten. Den idealen Zeitpunkt für die Liegenschaftsübergabe gibt es aber nicht. Dieser muss individuell auf die gegebenen Umstände abgestimmt werden. Als Faustregel ist der Zeitpunkt um die Pensionierung ein guter Moment um sich mit dem Thema auseinanderzusetzen. Denn das Thema der Liegenschaftsübergabe ist eng mit der Altersvorsorge des Übergebers verknüpft. Deshalb sollte aus meiner Sicht stets auch die eigene Pensionsplanung vorgenommen werden, wenn man die eigene Liegenschaft übergeben will. Mit dieser Planung kann geschaut werden, welche finanziellen Mittel den Eltern nach der Übergabe zur Verfügung stehen müssen. Dies hat einen Einfluss, welche Übergabeart grundsätzlich in Frage kommt. Kann man es sich zum Beispiel leisten, die Liegenschaft zu schenken oder muss die Liegenschaft verkauft werden, um finanzielle Mittel für die Eltern zu generieren?

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die individuelle Familiensituation. Die ganze Familie sollte in diese Entscheidungen miteinbezogen werden. Damit können zukünftige Unstimmigkeiten bereits von Anfang an vermieden werden. Obwohl es vielleicht mühsam sein kann, ist dies aus meiner Optik ein zentraler Faktor, damit der eingeschlagene Weg auch von allen involvierten Parteien in der Zukunft getragen wird.

Möglichkeiten Wohneigentum zu übertragen

Grundsätzlich gibt es folgende Varianten, um das Wohneigentum zu übergeben: Verkauf, Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft oder Schenkung.

Festsetzung des Preises bei der Übergabe

Der Preis oder Wert der Liegenschaft ist bei einer Übergabe egal ob Verkauf, Abtretung oder Schenkung immer von zentraler Bedeutung. Empfehlenswert dabei ist den Liegenschaftswert durch einen unabhängigen Schätzer bestimmen zu lassen. Auch wenn der Anrechnungswert nicht zu diesem Wert stattfinden soll, hat man damit eine neutrale Diskussionsgrundlage innerhalb der Familie, um den Anrechnungswert festzulegen. Hier gilt es zu erwähnen, dass der amtliche Wert, welcher als Grundlage für die Vermögensteuer gilt, in der Regel tiefer liegt als der effektive Marktwert einer Liegenschaft. Im Kanton Bern wurden die amtlichen Werte im Jahr 2020 angepasst, diese liegen jedoch nach wie vor zum grössten Teil rund 20 bis 40 Prozent unter einem effektiv erzielbaren Verkaufserlös.

Damit die "Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft" keine Steuerfolgen auslöst, darf dem Abtreter kein Geld aus der Liegenschaftsübergabe zufliessen und die Abtretung maximal zu den bestehenden Schulden auf der Liegenschaft erfolgen. Dabei ist wichtig, dass gewisse Absicherungsinstrumente wie beispielsweise ein Vorkaufsrecht oder eine Gewinnbeteiligung gegenüber Geschwistern eingeräumt werden.

Übernahme der Hypothek bei einer Liegenschaftsübergabe

Wenn eine Liegenschaft an die Nachkommen abgetreten wird, besteht in den meisten Fällen auch noch eine Hypothek auf der Liegenschaft. Diese kann in der Regel durch die Nachkommen übernommen werden. Die Bank prüft grundsätzlich die Finanzierung für die Übernehmer bezüglich Belehnung und Tragbarkeit, da diese als neue Schuldner gegenüber der Bank in der Pflicht stehen. Dabei gelten dieselben Kriterien, wie bei einer Neufinanzierung, die erfüllt werden müssen. Falls noch laufende Festhypotheken vorhanden sind, können diese Konditionen mitübernommen werden.

Übergabe der Liegenschaft mit Wohnrecht oder Nutzniessung

Wenn die Eltern die Übergabe der Liegenschaft zwar bereits regeln wollen, gibt es auch die Möglichkeit die Liegenschaft unter Vorbehalt eines Wohnrechtes oder Nutzniessung zu übertragen.

Beim Wohnrecht können die Eltern die Liegenschaft weiterhin selbst bewohnen. Das Wohnrecht ist immer persönlich. Das heisst, eine anderweitige Vermietung ist mit dem Wohnrecht nicht möglich. Da bietet eine Nutzniessung die grössere Flexibilität. Beim Wohnrecht gilt es auch zu überlegen, ob dies entgeltlich oder unentgeltlich ist. Falls die Eltern später ins Altersheim ziehen, ist es sinnvoll, beim Wohnrecht eine Löschung vorzusehen, damit die Wohnung anschliessend vermietet werden kann und nicht blockiert ist. Bei der Variante Wohnrecht müssen die Eltern den Eigenmietwert als Einkommen und ihr Kind als Eigentümer den amtlichen Wert der Liegenschaft als Vermögen versteuern.

Bei der Nutzniessung können die Eltern die Liegenschaft auch weiterhin selbst bewohnen, sie haben aber zusätzlich auch die Möglichkeit, diese zu vermieten. Im Fall einer Nutzniessung müssen die Eltern den amtlichen Wert als Vermögen und den Eigenmietwert oder die Mieterträge als Einkommen versteuern. Somit bleibt bei der Nutzniessung in steuerlicher Hinsicht alles beim Alten. Meist ist die Nutzniessung grundsätzlich die bessere Variante, da sie umfassend und klar geregelt ist. Die Nutzniessung kann bei Bedarf in ein Wohnrecht umgewandelt werden. Der umgekehrte Weg ist nicht mehr so einfach möglich.

In beiden Fällen ist zu berücksichtigen, dass sowohl das Wohnrecht als auch die Nutzniessung im Grundbuch eingetragen sind und sich wertvermindernd auf die Liegenschaft auswirken.

Einfluss der Liegenschaftsübergabe auf Ergänzungsleistungen

Zur Berechnung für den Anspruch auf Ergänzungsleistungen wird das Einkommen wie auch das Vermögen berücksichtigt. Dabei bilden Liegenschaften sowohl Vermögens- wie auch Einkommensbestandteile für die Berechnung der Ergänzungsleistungen. Beim Einkommen wird beispielsweise der Mietwert der eigenen Liegenschaft angerechnet. Eine Anrechnung erfolgt auch bei einer Nutzniessung oder einem Wohnrecht. Seit der Reform des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen (EL) per 1. Januar 2021 wurde das Vermögen stärker in die Berechnungsgrundlagen für einen Anspruch auf Ergänzungsleistungen eingebunden. Zudem wurde eine Rückzahlungspflicht von Erben eines EL-Bezügers ab dem 1. Januar 2021 eingeführt.

Unabhängig von der Reform muss diese Thematik bei der Abtretung einer Liegenschaft immer im Auge behalten werden. Grundsätzlich ist die Abtretung einer Liegenschaft (mit Nutzniessung oder Wohnrecht) an ein Kind definitiv und entsprechend nicht anfechtbar. Das heisst, dass zum Beispiel das Sozialamt nicht auf eine bereits übergebene Liegenschaft als solches zurückgreifen kann. Falls die Liegenschaft zu einem tieferen Preis als der Verkehrswert übergeben worden ist, kann das Sozialamt den eigentlichen Wert der Liegenschaft als Verzichtsvermögen bei den Eltern anrechnen und allenfalls die Ergänzungsleistungen kürzen oder streichen. Diese Umstände sind bei der Übergabe respektive Abtretung zu beachten und zu prüfen.

Auch Schenkungen werden als freiwilligen Vermögensverzicht angesehen, der dann wieder dem Vermögen der Eltern angerechnet wird. Akzeptiert sind grundsätzlich nach wie vor Vermögensabgänge von CHF 10'000 pro Jahr (bei einem Vermögen unter CHF 100'000) bzw. 10% des Vermögens über CHF 100'000.

Bezogen auf die neue Rückzahlungspflicht, könnte eine frühzeitige Übergabe der Liegenschaft eher attraktiv sein. Denn wenn letztlich das Nachlassvermögen weniger als CHF 40'000.00 beträgt, entfällt die Rückerstattungspflicht. Das bedeutet, dass Liegenschaften, welche bereits vor dem Tod an die Nachkommen übergeben wurden, nicht im Nachlassvermögen angerechnet werden. Weitere Details zu den Ergänzungsleistungen finden Sie bei der Ausgleichskasse des Kantons Bern.

Erbverträge

Aus meiner Sicht gehört bei der Diskussion der Liegenschafsübergabe auch die Diskussion eines Erbvertrages dazu, damit das verbleibende restliche Vermögen optimal geregelt werden kann. Mit dem Erbvertrag können das gesamte Erbe und die entsprechende Zuteilung unter den Erblassern und den Erben verbindlich und unwiderruflich geregelt werden. Die Bindungswirkung ist dabei höher als die bei einem Testament, weil der Erbvertrag nicht einseitig geändert werden darf. 

Kosten einer Liegenschaftsübergabe

Die Kosten sind individuell. Die Notariatskosten werden bei einer Schenkung auf dem amtlichen Wert berechnet. Beim Verkauf oder auch der Schuldübernahme ist der eingesetzte Preis die Basis zur Gebührenberechnung. Die Kosten werden vom Notar immer vor der eigentlichen Verschreibung mitgeteilt. Bei einer Übergabe innerhalb der Familie ist keine Handänderungssteuer geschuldet. Indirekt muss man eine allfällige Grundstücksgewinnsteuer im Auge behalten.

Erste Schritte bei der Liegenschaftsübergabe

Die Themenfelder rund um die Liegenschaftsübergabe sind vielmals komplex und auch miteinander verknüpft. Es lohnt sich deshalb, sich frühzeitig mit dem Thema auseinanderzusetzen und auch die notwendigen Fachpersonen beizuziehen. In einem ersten Schritt ist es aber wichtig, dass das Thema innerhalb der Familie offen diskutiert werden kann und alle involvierten Personen ins Boot geholt werden, um eine gemeinsame möglichst optimale Lösung zu finden.

Liegenschaft im Alter

Sind Sie interessiert, welche Finanzierungsmöglichkeit Ihnen bei der Pensionierung zur Verfügung stehen und wie das Vorgehen bei Ihrem Eigenheim ist? Dann lesen Sie unseren Beitrag zum Thema Liegenschaft im Alter.