Liegenschaftsbewertung

Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz sind weiter gestiegen. Sie lagen per Ende des dritten Quartals 2025 um 5,2 % über dem Vorjahreswert. Wohnraum ist knapp, und dies nicht nur in städtischen Gebieten oder Agglomerationen. Der Index stieg in ländlichen Gemeinden mit rund 6 % gar noch stärker
an. Betrachtet man einen Zeitraum über fünf Jahre, verteuerten sich die Eigenheime um beachtliche 23 %.

Beim Bauen konnte man in den letzten Jahren ebenfalls eine deutliche Verteuerung feststellen. Zwischen Oktober 2020 und 2025 stiegen die Baupreise um 16 %. Dieser Anstieg stammt vorwiegend aus den ersten Jahren dieser Zeitreihe. Im Jahr 2025 gab es in der Baubranche eine unterdurchschnittliche Teuerung von 1%.

Diese Entwicklungen decken sich mit dem Eindruck, den wir bei unserer Arbeit im Hypothekargeschäft gewinnen. Trotzdem ist die Nachfrage nach Wohneigentum nach wie vor hoch. Gerne unterstützen wir Sie bei der Realisierung Ihres Wohntraums.

Welchen Wert hat meine Liegenschaft?

Wenn man sich mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie auseinandersetzt, ist der Wert der Immobilie ein zentrales Thema. Die Preisvorstellungen der Verkäufer/-innen sind dabei nicht immer dieselben. Deshalb wird häufig eine Liegenschaftsbewertung (auch Liegenschaftsschätzung genannt) vorgenommen.

Die Liegenschaftsbewertung ist ein zentrales Hilfsmittel für fundierte Entscheidungen im Immobilienbereich. Sie dient dazu, den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt realistisch und nachvollziehbar zu bestimmen. In der Praxis wird eine Bewertung insbesondere bei Kauf- und Verkaufsentscheiden, Finanzierungen, Umschuldungen, Erbschaften, Scheidungen sowie für interne Vermögensübersichten eingesetzt.

Eine professionelle Liegenschaftsbewertung berücksichtigt nicht nur die baulichen Eigenschaften der Immobilie, sondern auch deren Lage, Nutzungsmöglichkeiten, rechtliche Rahmenbedingungen und die aktuellen Marktverhältnisse. Dabei steht der Marktwert im Vordergrund, also jener Preis, der unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Um diesen Wert zu ermitteln, werden in der Regel je nach Objektart und Bewertungszweck unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet und miteinander abgeglichen. Erfahrung, Marktkenntnis und eine realistische Einschätzung von Chancen und Risiken sind dabei entscheidend. Ziel ist es, einen realistischen Schätzwert zu ermitteln, der als verlässliche Entscheidungsgrundlage für alle Beteiligten dient.

Grundlagen der Liegenschaftsbewertung

Damit eine realistische Immobilienbewertung erstellt werden kann, ist als Erstes die Analyse des Objekts und des Standorts wichtig.

Standortanalyse

• Makrolage: Region, Wirtschaftsstruktur, Demografie
• Mikrolage: Erreichbarkeit, Lärm, Besonnung, Infrastruktur
• Nachfragestruktur

Grundstückanalyse

• Parzellengrösse und -form
• Bauzone, Ausnützungsziffer, Baureglement
• Erschliessungsgrad
• Dienstbarkeiten, Baurechte, Lasten

Gebäudeanalyse

• Baujahr und Bauweise
• Tragstruktur und Gebäudehülle
• Haustechnik
• Unterhaltszustand und Investitionsstau
• Funktionalität und Drittverwendbarkeit

Der Standort ist dabei ein zentraler Faktor in der Bewertung von Liegenschaften. Bei der Liegenschaftsbewertung an sich gibt es verschiedene Ansätze. Die meistverwendeten Methoden zur Bewertung von Wohnliegenschaften sind die Realwertberechnung, die Ertragswertberechnung sowie das hedonische Bewertungsmodell.

Realwertberechnung

Der Realwert entspricht dem Wert des Gebäudes (Neubaukosten abzüglich einer Altersentwertung) plus Landwert. Der Wert beurteilt damit die Substanz der Liegenschaft. Beim selbst genutzten Wohneigentum wird in vielen Fällen der Realwert verwendet. Die Berechnung der Baukosten erfolgt mehrheitlich über das Gebäudevolumen und einen Wertansatz für den entsprechenden Gebäudeteil. Damit wird der Neuwert der Liegenschaft berechnet. Im Anschluss wird dieser Wert mit entsprechenden Altersabzügen korrigiert, um auf den heutigen Zeitwert der Liegenschaft zu gelangen. Daneben spielt auch der Landwert eine grosse Rolle, welcher je nach Lage sehr unterschiedlich ist.

Ertragswertberechnung

Beim Ertragswert wird der Wert aus den möglichen Erträgen (z. B. Mietzinseinnahmen) bewertet. Dieser Wert beurteilt damit den Nutzwert der Liegenschaft. Bei der Berechnung werden die jährlichen  Mietzinseinnahmen der Liegenschaft mit einem Kapitalisierungssatz auf den heutigen Zeitpunkt bewertet. Der Kapitalisierungssatz ist je nach Objektart unterschiedlich und bildet die zukünftigen Kosten und Risiken sowie die geforderte Rendite der Liegenschaft ab. Je höher der Kapitalisierungssatz, desto tiefer ist der Ertragswert und umgekehrt. Dieser Wert wird vor allem bei vermieteten Renditeliegenschaften angewendet, kann aber auch bei der Bewertung einer selbst genutzten Wohnliegenschaft eingesetzt werden.

Hedonische Immobilienbewertung

Eine hedonische Bewertung ist ein statistisches Verfahren zur Immobilienbewertung, das den Marktwert einer Immobilie basierend auf der Analyse vieler vergleichbarer Objekte und deren tatsächlichen Verkaufspreisen berechnet. Dabei wird der Einfluss einzelner Merkmale (wie Lage, Grösse, Baujahr, Ausstattung) auf den Preis statistisch ermittelt, um so eine schnelle, objektive und aktuelle Wertschätzung zu ermöglichen. Die Methode wird mittlerweile viel angewendet und auch von Banken genutzt. Die meisten Online-Berechnungstools basieren auf dieser Bewertungsmethode.

Marktwert

Das Ziel einer Liegenschaftsbewertung ist, den Marktwert zu bestimmen. Unter dem Marktwert versteht man den geschätzten Preis einer Liegenschaft, welcher auf dem freien Markt erzielt werden kann. Die oben erwähnten Methoden werden häufig auch kombiniert angewendet, um einen realistischen Marktwert zu erhalten. Es gibt aber auch weitere Faktoren, welche den Marktwert beeinflussen können. In unserer Region ist dies vor allem der Einfluss des Zweitwohnungsgesetzes. Dabei gelten für Zweitwohnungen höhere Preise als für Erstwohnungen.

Weiterlesen und mehr zur Liegenschaftsbewertung der Bank, als auch Rechnungsbeispiele, findest du in der neusten Ausgabe vom SLF-Aktuell Finanzieren: SLF-Aktuell Finanzieren März 2026